Calcular el rendimiento neto en alquileres es fundamental para evaluar la rentabilidad de la inversión. Se obtiene restando los gastos del alquiler a los ingresos brutos anuales. Esta cifra refleja con precisión la rentabilidad real de la propiedad alquilada.
¿Cómo puedo calcular el rendimiento neto obtenido por el alquiler?
Para determinar el rendimiento neto de un inmueble alquilado, es imprescindible realizar un análisis detallado de los ingresos y gastos asociados al alquiler.
El rendimiento del capital inmobiliario se obtiene restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
RENDIMIENTO NETO = RENDIMIENTO ÍNTEGRO (INGRESOS) – GASTOS DEDUCIBLES – AMORTIZACIONES – REDUCCIONES
A continuación, explicamos qué conceptos entran dentro de los rendimientos íntegros, gastos, amortizaciones y reducciones:
(+) Rendimientos íntegros
- Es el importe de los ingresos por los inmuebles arrendados.
- A falta de prueba o en el caso de operaciones vinculadas, la valoración de dichos rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos.
- Cuando se perciban de familiares hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.
(-) Gastos deducibles
- Gastos de reparación y mantenimiento.
- Intereses y gastos de financiación del préstamo solicitado en la adquisición o mejora del bien.
- Gastos de comunidad.
- Gastos de formalización del contrato de arrendamiento.
- Gastos de defensa jurídica.
- Gastos en suministros siempre que los pague el arrendador.
- Primas de seguro.
- Los tributos: IBI, tasa de basuras, alumbrado, etc.
- Otros gastos fiscalmente deducibles.
- Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
(=) Rendimiento neto del capital inmobiliario
(-) Reducciones
(=) Rendimiento neto reducido
- Reducción del 60% por arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
- Reducciones del 30% sobre rendimientos con período de generación superior a dos años obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
Consideraciones finales y recomendaciones
Finalizando el análisis del cálculo del rendimiento neto en alquileres, es fundamental tener en cuenta una serie de recomendaciones y consideraciones finales que pueden influir en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Gestión eficiente
Una gestión eficiente del alquiler del inmueble es clave para garantizar un rendimiento óptimo. Es importante contar con un buen contrato de arrendamiento, realizar un seguimiento de los pagos de los inquilinos, y llevar a cabo un mantenimiento adecuado de la propiedad para asegurar su valor a lo largo del tiempo.
Maximización de la rentabilidad
Para maximizar la rentabilidad de la inversión, es recomendable realizar un análisis periódico de los gastos asociados al alquiler y buscar maneras de reducir costos sin comprometer la calidad del servicio. Además, mantener la propiedad en buenas condiciones y realizar mejoras que aumenten su valor puede contribuir a una mayor rentabilidad a largo plazo.
Factores a tener en cuenta
- Considerar el mercado inmobiliario local y la demanda de alquiler en la zona.
- Evaluar la competencia y ajustar el precio del alquiler en función de la oferta existente.
- Planificar con anticipación los posibles aumentos en los gastos asociados al alquiler, como impuestos o seguros.
- Mantener una reserva de emergencia para hacer frente a imprevistos relacionados con la propiedad.